Contrato de Arrendamento Urbano – Formas de Cessação pelo Senhorio

O direito à habitação é um direito fundamental e como tal está consagrado na Constituição da República de Cabo Verde no qual determina que todos os cidadãos têm direito a habitação condigna.

A questão do défice de fogos habitacional é, sem dúvida, um dos maiores problemas que a sociedade Cabo-verdiana enfrenta face ao seu crescimento demográfico.

Para se ter uma ideia, segundo estudo publicado em dezembro de 2019, sobre perfil do sector da habitação em Cabo Verde, previu-se que serão necessárias até o ano de 2030 mais de 26 mil novas habitações nas cidades com uma média anual entre 1.700 a 2.000 unidades.

Infelizmente, por variados motivos que não cabe agora analisar, a maioria da população Cabo-verdiana não consegue obter habitação própria. É neste contesto que entra a figura do arrendamento urbano, para fins habitacionais, como forma crucial para colmatar essa incapacidade por parte da população de obter habitação própria e, em certa medida, fazer cumprir o direito fundamental constitucionalmente previsto de habitação condigna.

A habitação é o elemento-chave para um país melhor, com maior segurança e maior desenvolvimento económico e, por isso, o arrendamento tem importante papel em aspetos económicos, sociais e ambientais do país, principalmente, devido a fenómeno da forte migração existente entre as ilhas de jovens e adultos à procura de concluírem os seus estudo universitários ou por necessidade de trabalho e melhores condições de empregabilidade que outras ilhas oferecem.

O arrendamento urbano em Cabo Verde é regulado pela Lei n.º 101/VIII/2016 de 6 de janeiro (Regime Geral do Arrendamento Urbano – RGAU), e ainda pelas disposições do Código Civil.

Conforme estipula o artigo 1.º do RGAU, o arrendamento urbano é o contrato pela qual uma das partes (senhorio) concede á outra (arrendatário) o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.

Essa retribuição consiste na renda que é devida pelo arrendatário ao senhorio como contrapartida do gozo do locado.

No presente artigo propomos apresentar uma prestativa não muito explorada relativamente ao regime do arrendamento urbano que se prende com as formas de cessação do contrato de arrendamento operadas pelo senhorio.

Quais as formas de cessação do contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, resolução, caducidade, denúncia, e outras causas previstas na lei.

É quase que consensual que o nosso RGAU é mais protecionista para o arrendatário do que o senhorio, porém, tendo em conta que o arrendamento urbano constitui uma forte componente do mercado imobiliário da habitação afigura-se necessário assegurar ao senhorio um regime claro e seguro para recorrerem a este domínio de negócio jurídico.

No que diz respeito à resolução do contrato, ou seja, por termo ao contrato por justa causa, o senhorio pode socorrer-se dessa prerrogativa quando:

• O arrendatário não proceder ao pagamento da renda por um período superior a 2 (dois) meses;
• O arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim diverso daquele a que se destina;
• O arrendatário utilizar o prédio para práticas ilícitas, imorais e desonestas;
• O arrendatário fizer obras que alterem a estrutura externa ou as disposições internas das divisões sem o consentimento do senhorio ou praticar atos que nele causem deteriorações consideráveis;
• O arrendatário der hospedagem a mais de três pessoas, quando não seja esse o fim do arrendamento, desde que essas pessoas não sejam consideradas como vivendo em economia comum ao arrendatário;
• O arrendatário, sem consentimento do senhorio, subarrendar ou emprestar o locado, mesmo que seja parcialmente, ou ceder a sua posição contratual; havendo consentimento para o subarrendamento o arrendatário não pode cobrar rendas superior ao que é devido pelo seu contrato, aumentado de vinte por cento;
• O arrendatário conservar o prédio desabitado por mais de um ano, ou sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente salvo em casos considerados excecionais;

No caso de contrato de arrendamento urbano para fins comerciais, o senhorio pode ainda resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário mantiver encerrado por mais de um ano consecutivamente, desde que, o encerramento não seja por motivos de força maior ou ausência forçada.

Caso não exista fundamentos para a resolução do contrato por justa causa, o senhorio poderá denunciar o mesmo, desde que,necessite do prédio para sua habitação ou para contruir a sua residência ou ainda quando se proponha realizar obras de ampliação do prédio.

Não havendo razões para proceder à resolução ou à denúncia do contrato, a lei confere ao senhorio ainda a possibilidade de impedir a sua renovação através da oposição à renovação procedendo mediante comunicação escrita ao arrendatário ou mediante notificação judicial com antecedência nunca inferior a seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato ou da sua renovação.

Por fim, a caducidade do contrato de arrendamento opera findo o prazo estipulado no contrato ou estabelecido na lei.

Em qualquer uma das opções de cessação do contrato de arrendamento que acabamos de elencar é fundamental, para a sua eficácia, a interpelação do arrendatário dentro do prazo legalmente previsto para o efeito, caso contrário o arrendatário pode obstar à desocupação do prédio.

Quando haja sido cumprido os prazos legais para a comunicação da cessação do contrato de arrendamento e o arrendatário obstar, ilegalmente, à desocupação do imóvel, o senhorio deverá intentar a respetiva ação de despejo pedindo a entrega do imóvel.

A ação de despejo tem caracter de urgência e nele pode também ser peticionado as rendas em atraso.